No es tan infrecuente el supuesto de que, en el caso de viviendas individuales, tu vecino tenga situada una o varias ventanas que den directamente a tu propiedad. ¿Es eso legal?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que, según regula el Código Civil en el artículo 580, ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana, ni hueco alguno.
De otro modo, el propietario de una pared que no sea medianera y que esté contigua al fondo de otro propietario, podrá abrir en la misma ventanas o huecos para recibir luces, siempre y cuando cumpla las premisas establecidas en el artículo 581 del Código Civil.
No obstante, señalar que el propietario contiguo podría cubrir dichas aperturas levantando en su terreno una edificación que cubra las aperturas.
Además, según lo estipulado en el artículo 582 del Código Civil: «No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.»
Destacar que esta prohibición no es aplicable para los edificios separados por una vía pública.
Ahora bien, y como establece el artículo 585 del Código Civil, «cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia (…).»
La pregunta que ahora nos debemos hacer es ¿a qué se refiere el artículo con «cuando por cualquier título se hubiera adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores?»
Pues bien, con esto se está refiriendo a la constitución de las servidumbres de luces y vista.
¿Qué es una servidumbre? ¿Cómo se puede adquirir?
La servidumbre es el derecho que tiene el dueño de un inmueble, que se denominaría predio dominante, sobre la propiedad contigua que limita las facultades dominicales del propietario de la misma, y se le denomina, predio sirviente.
Las servidumbres pueden ser continuas, cuando su uso es incesante, como es el caso de servidumbre de desagüe, o discontinuas, cuando se usan a intervalos, como por ejemplo la servidumbre de paso.
Asimismo, pueden ser aparentes, que serían las que se ven por signos exteriores, como también es el caso de servidumbre de desagüe que está al aire, o no aparente, que por el contrario de las anteriores, serían las que no presentan un signo externo de su existencia.
Por último, las servidumbres se pueden calificar como positivas, que son las que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo o de hacerla por sí mismo, como puede ser la servidumbre de paso por finca rústica, y negativas, que sería la que prohíbe al dueño del precio sirviente hacer algo que sería lícito sin la servidumbre, siendo la servidumbre de vista una servidumbre negativa cuando la ventana se abre en muro privado.
Establecido el tipo de servidumbres que hay, ahora nos centraremos en la manera de adquirir la misma, siendo que, dependiendo de las características de la servidumbre, será de una manera u otro.
Así, para el caso de servidumbres continuas y aparentes, se adquiere o bien en virtud de un título o por la prescripción de veinte años, siendo que, para este último caso, el tiempo de posesión se contará, para las servidumbres positivas desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
Por otro lado, para el caso de las servidumbres continuas no aparentes y para las discontinuas, ya sean o no aparentes, solo se podrá adquirir por título, que podrá suplirse o bien por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme.
En definitiva, para que un propietario pueda entender que existe a su favor una servidumbre de vistas respecto del previo colindante, y que está legitimado para la apertura de hueco o ventana en muro privado, para vistas sin cumplir con la premisas establecidas en el Código Civil, al ser una servidumbre negativa, deberá, o bien transcurrir 20 años desde el momento que el mismo, formalmente, prohíba al propietario del dueño sirviente hacer algo que sería lícito si no existiera servidumbre, como puede ser, por ejemplo, prohibirle formalmente la construcción que tape las ventanas, o bien tener un título que acuerde la servidumbre de vista a su favor respecto del predio sirviente.
Como vemos, el tema de las servidumbres es complejo, por lo que en el supuesto de que vea que se está vulnerando sus derechos por el colindante o bien le reclamen por la apertura de una ventana en su propiedad, lo mejor es consultar con un abogado para que le asesore jurídicamente.
Verónica Ávila
Asociada Senior del Área Civil y Mercantil
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8 comentarios
mi vecino abrirá una ventana hacia mi propiedad. pero esta 5 metros pero de todas maneras tiene vista hacia mi propiedad es eso legal o puedo hacer algo ?.
Buenos días ,
Según el Código Civil, en las paredes no medianeras, solo se prohíbe abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay 2 metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Igualmente, no puede tener vistas de costado u oblicuas sobre la propiedad del vecino, si no hay 60 centímetros de distancia. Además, si entre las dos propiedades hubiera una vía pública, no se aplicaría dichas restricciones.
Esta distancia se debe contar, en vistas rectas, desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, y si los hubiera desde estos. Para las vistas oblicuas, se contará desde la línea de separación de las 2 propiedades.
En vista de la información facilita por Usted, la pared en donde se quiere abrir la ventana no es medianera, y entre la ventana que el vecino quiere construir en su propiedad y la suya, existirían 5 metros de distancia, por lo que, en principio, cumpliría con lo establecido por la ley para que la pueda abrir. No obstante, quedamos a sus disposición por si tiene dudas sobre si se cumple lo establecido por la ley.
Un cordial saludo
hola buenos días. tengo un vecino atrás de mi casa el tiene dos ventana yo quiero levantar mi pare porque me hechan basura arriba de mi techo y para yo levantar mi pare el tiene que quitar las ventanas porque me estorba para levantar mi pare habrá algún problema por eso
Buenos días
En relación con la consulta que nos hace, con la información facilitada, lamentablemente, no le podemos dar respuesta, siendo que es necesario saber, entre otros datos, qué tipo de pared le separa con su vecino, tipo de ventanas, antigüedad de las construcciones. Por ello, le ruego que, por favor, contacte con nosotros si está interesada en que realicemos un estudio más pormenorizado del asunto para darle respuesta y le informaremos sobre los pasos a seguir.
Muchas gracias por haber contactado con nosotros.
Un cordial saludo.
Buen día! Quiero hacerles una consulta y me responden les agradezco muchísimo!
Mi hijo compro un PH hace aproximadamente 3/4 años (2do piso x escalera). En una habitación hay una ventana que ya estaba cuando compró. La misma da a un patio terraza de un vecino lindero (dicha casa corresponde a otro PH, no al de mi hijo). La ventana esta a 2 metros de altura del piso de dicha terraza , tiene rejas y vidrio biselados. El dueño anterior fue el que la abrió con el consentimiento de los dueños vecinos. Recién ahora ellos están reclamando a mi hijo que si o si la tiene que cerrar. Es así DEBE cerrarla? Esa ventana debe tener alrededor de 10/15 años
Buenos días,
Según el Código Civil, en las paredes medianeras se tendrá que contar con el consentimiento de todos los medianeros para abrir una ventana o hueco en la misma.
Del mismo modo, la normativa indica, para el caso de paredes no medianeras, que el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces cumpliendo una serie de requisitos sobre localización, dimensiones, materiales, etc.
Respecto al caso que nos consulta, tendríamos que tener más información sobre el mismo y saber con qué documentación cuenta respecto al consentimiento de la apertura de dicha ventana en su día, para poder realizar un informe para darle respuesta. Ante lo señalado, le ruego que, por favor, contacte con nosotros si está interesada en que realicemos un estudio más pormenorizado del asunto y le informaremos sobre los pasos a seguir.
Muchas gracias por haber contactado con nosotros.
Un cordial saludo.
buenos días yo estoy edificando una casa mi parcela tiene 200 metros hace esquina tan solo hay una casa que da a la mía resulta que tiene dos ventanas que las rejas están directamente en mi terreno, ahora mismo estoy construyendo la casa más adelante te eliminaremos con el muro que rodea toda la casa, dicho muro puede ser que toque un trozo de esa ventana, mi casa es aislada tiene dos metros por todo alrededor menos para esa casa que tiene más pero tengo que cerrar igualmente con mi muro, pared con pared con esa vivienda y aunque está dejado para el final, me gustaría saber quién tiene ahí las de perder
Buenos días
Respondiendo a su consulta, señalar que la ley establece que cuando, por cualquier título, se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.
En el caso que nos expone, a fin de poder darle una respuesta, necesitamos tener más información sobre la construcción de la finca colindante, como es por ejemplo el año de construcción para poder determinar si hubiera adquirido, con el paso del tiempo, algún derecho de servidumbre o si tuviera algún título de servidumbre de vista a su favor. Asimismo, es necesario tener más información sobre la construcción que usted está llevando a cabo.
Ante lo señalado, le ruego que, por favor, contacte con nosotros si está interesada en que realicemos un estudio más pormenorizado del asunto y le informaremos sobre los pasos a seguir.
Muchas gracias por haber contactado con nosotros.
Un cordial saludo.