No es tan infrecuente el supuesto de que, en el caso de viviendas individuales, tu vecino tenga situada una o varias ventanas que den directamente a tu propiedad. ¿Es eso legal?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que, según regula el Código Civil en el artículo 580, ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en una pared medianera ni ventana, ni hueco alguno.
De otro modo, el propietario de una pared que no sea medianera y que esté contigua al fondo de otro propietario, podrá abrir en la misma ventanas o huecos para recibir luces, siempre y cuando cumpla las premisas establecidas en el artículo 581 del Código Civil.
No obstante, señalar que el propietario contiguo podría cubrir dichas aperturas levantando en su terreno una edificación que cubra las aperturas.
Además, según lo estipulado en el artículo 582 del Código Civil: «No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.»
Destacar que esta prohibición no es aplicable para los edificios separados por una vía pública.
Ahora bien, y como establece el artículo 585 del Código Civil, «cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia (…).»
La pregunta que ahora nos debemos hacer es ¿a qué se refiere el artículo con «cuando por cualquier título se hubiera adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores?»
Pues bien, con esto se está refiriendo a la constitución de las servidumbres de luces y vista.
¿Qué es una servidumbre? ¿Cómo se puede adquirir?
La servidumbre es el derecho que tiene el dueño de un inmueble, que se denominaría predio dominante, sobre la propiedad contigua que limita las facultades dominicales del propietario de la misma, y se le denomina, predio sirviente.
Las servidumbres pueden ser continuas, cuando su uso es incesante, como es el caso de servidumbre de desagüe, o discontinuas, cuando se usan a intervalos, como por ejemplo la servidumbre de paso.
Asimismo, pueden ser aparentes, que serían las que se ven por signos exteriores, como también es el caso de servidumbre de desagüe que está al aire, o no aparente, que por el contrario de las anteriores, serían las que no presentan un signo externo de su existencia.
Por último, las servidumbres se pueden calificar como positivas, que son las que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo o de hacerla por sí mismo, como puede ser la servidumbre de paso por finca rústica, y negativas, que sería la que prohíbe al dueño del precio sirviente hacer algo que sería lícito sin la servidumbre, siendo la servidumbre de vista una servidumbre negativa cuando la ventana se abre en muro privado.
Establecido el tipo de servidumbres que hay, ahora nos centraremos en la manera de adquirir la misma, siendo que, dependiendo de las características de la servidumbre, será de una manera u otro.
Así, para el caso de servidumbres continuas y aparentes, se adquiere o bien en virtud de un título o por la prescripción de veinte años, siendo que, para este último caso, el tiempo de posesión se contará, para las servidumbres positivas desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.
Por otro lado, para el caso de las servidumbres continuas no aparentes y para las discontinuas, ya sean o no aparentes, solo se podrá adquirir por título, que podrá suplirse o bien por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme.
En definitiva, para que un propietario pueda entender que existe a su favor una servidumbre de vistas respecto del previo colindante, y que está legitimado para la apertura de hueco o ventana en muro privado, para vistas sin cumplir con la premisas establecidas en el Código Civil, al ser una servidumbre negativa, deberá, o bien transcurrir 20 años desde el momento que el mismo, formalmente, prohíba al propietario del dueño sirviente hacer algo que sería lícito si no existiera servidumbre, como puede ser, por ejemplo, prohibirle formalmente la construcción que tape las ventanas, o bien tener un título que acuerde la servidumbre de vista a su favor respecto del predio sirviente.
Como vemos, el tema de las servidumbres es complejo, por lo que en el supuesto de que vea que se está vulnerando sus derechos por el colindante o bien le reclamen por la apertura de una ventana en su propiedad, lo mejor es consultar con un abogado para que le asesore jurídicamente.
Verónica Ávila
Asociada Senior del Área Civil y Mercantil
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