La nueva ley de la vivienda, aprobada con fecha de 24 de mayo de 2023, ha introducido importantes cambios respecto a los procesos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes inmuebles cuando se dan circunstancias de vulnerabilidad económica. Según la norma, se encuentran en situación de vulnerabilidad económica aquellas personas cuyos ingresos no superen el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) y cuyo gasto en la vivienda suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar.
En los procedimientos de desahucio se informará a las Administraciones Públicas competentes de la fecha del posible lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de las personas que ocupan la vivienda, y ello sin necesidad del consentimiento del interesado. Actualmente, se impone al demandante la obligación de indicar si es gran tenedor de viviendas (propietario de más de 10 inmuebles urbanos, o superficie construida de más de 1.500 m2), aportando la certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso positivo, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, y si el inmueble constituye o no la vivienda habitual del ocupante. En tales circunstancias, será preceptivo un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que será establecido por las Administraciones Públicas competentes, es decir, por las Comunidades Autónomas donde se ubiquen las propiedades.
Con esta nueva ley, la protección a personas vulnerables alcanzará no solo a los supuestos de desahucio por impago de renta o expiración de plazo en el caso de arrendamientos, sino también a ese tipo de personas a las que se pretenda desahuciar en procedimientos de recuperación de una finca cedida en precario, o bien los que tengan por objeto la tutela sumaria de la posesión de ésta por ocupación sin disponer de título para ello.
Además, se aumenta el criterio de renta para ser calificado como persona vulnerable económicamente, como hemos referido antes, y el juez deberá tener en cuenta necesariamente el criterio adicional de que en el inmueble ocupado residan menores de edad. En esta nueva norma se sustituye la anterior suspensión automática que podía decretar el Letrado de la Administración de Justicia por una valoración ponderada y proporcional del caso concreto por parte del Juez.
Los plazos de suspensión de los procesos de desahucio se amplían de 1 a 2 meses para las personas físicas propietarias y de 3 a 4 meses para las personas jurídicas.
La nueva norma extiende la protección de un ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad económica para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos de los procedimientos de desahucio.
Será obligación del ejecutante indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si se trata de un gran tenedor de vivienda o no, y en el primer caso acreditar esta circunstancia con una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En este supuesto la carga de acreditar si el ocupante está o no en situación de vulnerabilidad económica se impone al ejecutante.
Como requisito para la admisión de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos de los grandes tenedores de vivienda, siendo el ocupante una persona en situación de vulnerabilidad económica y siendo la finca su vivienda habitual, será obligatorio un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que será establecido por las Comunidades Autónomas.
En cuanto a la subasta de bienes inmuebles, la nueva norma extiende la protección del ocupante que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica si se trata de la vivienda habitual de éste, y el propietario es un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda. En tal circunstancia no se podrá iniciar la vía de apremio si el ejecutante no acredita que se ha sometido previamente al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Comunidades Autónomas.
Referir por último que, cuando se señale un lanzamiento de ocupante, tanto en los procedimientos de desahucio como de ejecución hipotecaria y subasta de bienes, la resolución ha de indicar el día y hora exactos de tal diligencia.
