En la actualidad no son pocas las comunidades de propietarios que tienen entre sus vecinos a morosos que no pagan las cuotas de la comunidad, siendo que la misma se ve obligada a iniciar reclamaciones extrajudiciales, e incluso judiciales, frente a esos copropietarios para que procedan al pago de lo debido.
En esta situación de morosidad, es importante tener muy presente lo establecido en el artículo 9.1 apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto al carácter preferente que tienen los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de los copropietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores.
Dichos créditos a favor de la comunidad de propietarios, derivados del impago de las cuotas establecidas para el sostenimiento de los gastos de la comunidad, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho artículo, esto es, tiene preferencia respecto de los créditos hipotecarios y los embargos anotados por mandato judicial sobre la finca que forma parte de la comunidad de propietarios y respecto de los créditos refaccionarios vinculados a dicho inmueble de la comunidad.
Esto quiere decir, por ejemplo, que las deudas derivadas del impago de lo establecido en una comunidad de propietarios para el sostenimiento de sus gastos, tienen preferencia sobre los préstamos hipotecarios que graven la finca, es decir, la comunidad de propietarios tendrá derecho a cobrar antes que el hipotecante si se procediera a ejecutar el préstamo hipotecario que grava la finca, siendo que, para ello, la comunidad de propietarios tendría que hacer valer su derecho en ese procedimiento hipotecario a través de una tercería de mejor derecho.
Otro modo de hacer valer la preferencia del crédito de la comunidad frente al crédito hipotecario que gravase la finca, es solicitar, en la misma demanda que se reclame al propietario la deuda derivada del impago de las cuotas de la comunidad, que se declare la preferencia de dicho crédito respecto del crédito hipotecario, siendo necesario, en este caso, demandar a todos aquellos a los que afectaría la declaración de dicha preferencia.
Transmisión del inmueble
Por otro lado, es importante tener en cuenta que en caso de transmisión del inmueble, el nuevo propietario responde con el propio inmueble adquirido de las cuotas de la comunidad de propietarios impagadas en el año de la adquisición de la finca y de los tres años naturales anteriores.
Por lo tanto, si una persona adquiere una finca y el vendedor tenía deudas con la comunidad de propietarios correspondiente con esa anualidad y la de los tres años naturales anteriores, será el nuevo adquirente el responsable de hacer frente a la deuda, siendo que, en caso contrario, la comunidad de propietarios podría reclamársela judicialmente y solicitar el embargo de la finca para garantizar dicha deuda.
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