La nueva normativa sobre celebración de juntas de propietarios

La nueva normativa sobre celebración de juntas de propietarios

Desde la aparición de la pandemia por coronavirus, muchos operadores jurídicos han venido reclamando el uso de las nuevas tecnologías para la celebración de las juntas de propietarios en comunidades de propiedad horizontal, evitando así los contagios. Gracias al Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se ha aprobado el Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 mayo, si bien la posibilidad de celebrar una junta telemática ha quedado sin desarrollar concretamente en cuanto que ha dejado al arbitrio de los profesionales del derecho y la administración de fincas el modo en el que se llevará a cabo la convocatoria y la propia junta, en evitación de defectos formales que pudieran invalidar esos trámites.

Convocatoria y celebración de juntas de propietarios

El Real Decreto-Ley 8/2021 suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del referido Real Decreto-Ley hubiese expirado el plazo legal o estatutariamente establecido. Esta cuestión no impide, lógicamente, que las juntas de propietarios se puedan celebrar de forma telemática, no sólo para asuntos relativos a obras necesarias en la comunidad, sino cualquier otro tema que resulte urgente e inaplazable. Ahora bien, no se podrá proceder a la remoción de los cargos en las comunidades de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021.

La referida norma permitirá que la junta de propietarios pueda celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que deberá ser comprobado por el administrador con antelación a la junta, así como disponer que el secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta correspondiente que se expida. En este supuesto el acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario de la junta o el secretario administrador. Además, también será posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática. En este caso han de cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. Para ello, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo que será de 10 días naturales.

Igualmente se podrá habilitar la delegación de voto o la utilización de un sistema mixto para quien no sepa remitir su voto por correo electrónico u otro medio de comunicación, habilitando incluso el propio despacho del administrador de fincas para la recepción de la delegación de voto.

De esta manera se posibilitará la continuación de la actividad normalizada de las juntas de propietarios por medio de la aprobación de acuerdos necesarios para la pervivencia de la comunidad, para la celebración de contratos, la suscripción de servicios precisos, y el mantenimiento de las medidas de rehabilitación en las comunidades.

En la convocatoria de junta de manera telemática se hará constar que aquellos comuneros que no comuniquen en plazo los datos necesarios para la conectividad, se entenderán que no quieren participar, sin que se pueda impugnar posteriormente a causa de la omisión de tal referencia. Se indicará el orden del día y la duración máxima de cada punto de debate. Igualmente, que los morosos que deseen votar deberán remitir hasta el día anterior de la junta la copia de la transferencia realizada para pago de la deuda existente. Además, quien quiera delegar su voto enviará hasta el día anterior a la junta un mail al administrador indicando comunero delegante y persona que actúa como delegado. La convocatoria será única, sin perjuicio que se incorporen las personas posteriormente y participen en los puntos que no se hayan votado aún. Se indicará la plataforma telemática que se utilizará y un sencillo protocolo relativo a su funcionamiento. Si alguien va a participar a través del ordenador de otro vecino lo indicará al administrador y éste advertirá de la obligación de guardar entre ellos la distancia de seguridad y el uso de mascarilla. Se advertirá que la junta será grabada para revisar los datos que sea menester, pero no se expedirán copias para garantizar el derecho de imagen de todos los comuneros, quedando solo a disposición del juez en caso de impugnación de acuerdos.

Se puede igualmente plantear en todo el ámbito nacional la solución que la normativa catalana ha ofrecido para esta cuestión con “la junta sin junta”, es decir, realizar la convocatoria con su envío por medio de correo electrónico u otro medio tecnológico, y que la presencia de los comuneros se realice devolviendo el voto por medio del sistema tecnológico habilitado por el administrador de fincas. De esta manera, se podría saber si se había alcanzado el quorum necesario, o no para la adopción del acuerdo.

El Real Decreto-Ley 8/2021 no contempla, de entrada, la opción presencial para la celebración de la junta de propietarios. Si ésta resultare imprescindible, la forma de realizarse será por vía telemática, o bien realizando el voto por correo electrónico o por delegación de voto. Ahora bien, también se posibilita el modo presencial de la realización de la junta, si a la vista de la evolución de la pandemia en cada comunidad autónoma, se puede llevar a cabo con las precisas garantías.

A los efectos de impugnación de acuerdos que se prevé en el Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, será también causa de tal impugnación el incumplimiento de las garantías de participación e identificación en las juntas realizadas de manera telemática.

 

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