El sale and lease back (SLB) es un doble contrato mediante el cual se vende un activo a una entidad financiera (normalmente un inmueble) para constituir, a continuación, un arrendamiento financiero sobre ese mismo inmueble. De este modo, el vendedor pasa a ser arrendatario y, el comprador, arrendador.
Se trata realmente de una operación de financiación que permite al vendedor la obtención de liquidez, lo que puede ser una buena solución para empresas que dispongan de activos inmobiliarios y necesiten una inyección de efectivo para desarrollar el negocio en una coyuntura económica como la actual, en la que la financiación bancaria se ha encarecido considerablemente debido al aumento de los tipos de interés.
Una de las grandes ventajas de esta forma de financiación es que el vendedor podrá seguir disfrutando del uso del inmueble y recuperar su propiedad en el caso de que decida ejercer la opción de compra, lo cual puede ser muy interesante para sectores como el inmologístico en donde las empresas requieren de grandes superficies industriales para operar. De hecho, este tipo de operaciones han experimentado un importante auge en los últimos años en el sector.
Tratamiento contable y fiscal
A efectos contables, conforme a la Norma de Registro y Valoración 8ª, el vendedor no deberá registrar beneficios ni pérdidas por la venta:
“3. Venta con arrendamiento financiero posterior.
Cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción. Adicionalmente, registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.
La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas”.
En lo que respecta al Impuesto sobre Sociedades (IS), dado que contablemente la operación de SLB no implica beneficio ni pérdida, el vendedor podrá seguir amortizando el inmueble como si la transmisión no se hubiere producido, tal y como ha establecido la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V1635/2016:
“Tal y como se desprende de los datos de la consulta, la operación planteada responde a la definición de venta con arrendamiento financiero posterior de manera que, si de los términos establecidos en el contrato se desprende que se trata de un método de financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, la entidad consultante continuará amortizando el elemento patrimonial como si dicha transmisión no se hubiera llevado a cabo, es decir, en las mismas condiciones y sobre el mismo valor anterior a la transmisión, tanto contable como fiscalmente. A su vez, no se generará renta alguna, a efectos contables ni fiscales, en la transmisión por parte de la consultante del elemento patrimonial a la entidad de leasing. Y la carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo”.
Finalmente, en cuanto a la fiscalidad indirecta (IVA), aunque el SLB podría entenderse como el conjunto de dos operaciones independientes (venta y posterior arrendamiento financiero), el Tribunal Económico Regional de la Comunidad Valenciana, en su Resolución de 21/04/2021, basándose, a su vez, en una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (asunto C-201-18, de 27 de marzo de 2019), considera el SLB como una única operación cuya verdadera naturaleza es la de préstamo financiero, quedando, por tanto, exenta de IVA:
“Según el criterio que se acaba de exponer, a efectos fiscales, el negocio jurídico de «lease-back» tiene, en todo caso, la naturaleza de préstamo y como tal, a falta de un régimen específico, debe tributar. Así, en el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido, en cuya regulación no se encuentra expresamente contemplada la operación de «lease-back», el régimen tributario de los préstamos se establece en la letra c) del punto 18º del apartado Uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto, que los exime del tributo. Por tanto, se encuentra exenta del Impuesto la operación facturada como «1ª cuota de leasing correspondiente a la operación de leasing de TW».
En conclusión, el SLB puede suponer una operación interesante para las empresas que dispongan de activos inmobiliarios y necesiten un aporte adicional de liquidez para el desarrollo de su negocio. No obstante, al tratarse de una operación compleja, es necesario contar con asesoramiento especializado para un adecuado tratamiento contable y fiscal.
