El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó una sentencia relevante que rompe con la práctica tributaria discriminatoria hacia los no residentes extracomunitarios en España. Según este pronunciamiento, los contribuyentes no residentes en países fuera de la Unión Europea (UE) y del Espacio Económico Europeo (EEE) que obtienen rentas por el arrendamiento de inmuebles en España tienen derecho a deducir los gastos relacionados con dicha actividad en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), equiparando su tratamiento al de los no residentes comunitarios.
La Audiencia Nacional pone fin a una discriminación histórica
Hasta ahora, la Agencia Tributaria y varios tribunales nacionales habían denegado la deducción de gastos en el IRNR a los no residentes extracomunitarios, alegando que la normativa fiscal solo permitía estas deducciones a los residentes en la UE o el EEE. Esa interpretación situaba en desigualdad a numerosos propietarios de terceros países, quienes debían tributar por las rentas obtenidas sin poder aplicar las deducciones correspondientes, a diferencia de los residentes comunitarios.
La Audiencia Nacional, con ponencia del magistrado Martínez Tristán, fundamenta su decisión en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), que establece la libre circulación de capitales y prohíbe la discriminación basada en la nacionalidad o residencia dentro del mercado único europeo. La sentencia resalta la jurisprudencia vinculante del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que extiende esta protección incluso a ciudadanos de terceros países cuando existen convenios internacionales que salvaguardan la no discriminación, como el Convenio para Evitar la Doble Imposición (CDI) entre España y Estados Unidos.
Este pronunciamiento anula la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) y la denegación administrativa de la solicitud de la recurrente, una mujer residente en Estados Unidos con un inmueble en Barcelona. Reconoce así que la exclusión de los no residentes extracomunitarios es contrario a Derecho.
¿Qué implica esta sentencia sobre la deducción de gastos para no residentes?
Con esta sentencia, los propietarios no residentes extracomunitarios pueden deducir gastos relacionados con sus inmuebles alquilados en España, tales como mantenimiento, reparaciones, impuestos y otros gastos necesarios vinculados directamente a la obtención de la renta inmobiliaria. Además, se abre la vía para que puedan reclamar la devolución de ingresos indebidos en los ejercicios no prescritos.
La Audiencia Nacional establece que esta igualdad en el trato fiscal solo se aplicará cuando el contribuyente acredite que los gastos están relacionados directamente con los ingresos obtenidos en España y que existe un vínculo económico directo e indisoluble con la actividad arrendaticia.
Este fallo es de gran relevancia porque pone fin a una discriminación histórica hacia los extracomunitarios, alineándose con la postura del Tribunal Supremo en materia de libre circulación de capitales en otros ámbitos fiscales. Sin embargo, la sentencia puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo, lo que deja abierta la posibilidad de un eventual debate jurídico adicional.
Este pronunciamiento impactará en las estrategias fiscales futuras y plantea la imperiosa necesidad de actualizar normativas para reflejar este criterio jurisprudencial, garantizando seguridad jurídica y equidad en la tributación de no residentes, independientemente de su nacionalidad.
Selier Abogados: Asesoramiento experto en derecho tributario internacional
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2 respuestas
Excelente artículo. Somos residentes fiscales en EEUU. Ya podremos deducirnos los gastos en el modelo 210 de enero 2026?
Muchas gracias por vuestro comentario. En relación con la sentencia que comentamos en el artículo, esta abre la puerta a que determinados no residentes extracomunitarios, entre ellos los residentes fiscales en EEUU, puedan deducir gastos vinculados al inmueble en sus declaraciones de IRNR, lo que previsiblemente afectará a los modelos 210 que se presenten en enero de 2026 por los alquileres de 2025. No obstante, la Administración todavía no ha adaptado plenamente su criterio y es posible que exista controversia en la aplicación práctica de estas deducciones.
Por ello, más que una respuesta automática “sí/no”, nuestra recomendación es analizar cada situación concreta (tipo de renta, gastos soportados, convenios para evitar la doble imposición, plazos de prescripción, etc.) y valorar si conviene ya aplicar la deducción en enero 2026 o seguir la vía de solicitar rectificación de autoliquidaciones una vez presentada sin gastos. Si lo deseáis, podemos revisar vuestro caso concreto y preparar una estrategia fiscal a medida (incluyendo, en su caso, el cálculo de los gastos deducibles y la posible necesidad de defensa frente a la Administración).