Actualmente, debido al desarrollo de las energías renovables sobre cubierta, además de colaborar con el Medio Ambiente, podemos sacar un rendimiento económico a superficies que en principio nos parecen inservibles o meramente estructurales, como azoteas de edificios, marquesinas de aparcamientos, techos de naves industriales, explotaciones agrarias, etc.
La explotación económica de estas superficies, para el desarrollo de la tecnología renovable sobre cubierta (fotovoltaica), se instrumentaliza, desde el punto de vista legal, a través de una serie de contratos:
Contrato de cesión de un derecho de superficie
El contrato de cesión de un derecho de superficie es muy habitual en el sector de las energías renovables, como alternativa a los contratos de compraventa y de arrendamiento, por sus ventajas.
El derecho de superficie permite a su titular edificar, instalar o construir en superficie ajena (haciendo suya la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado) en un lapso temporal determinado, que no puede ser superior a 99 años, manteniéndose la propiedad de lo edificado, construido o plantado separada de la propiedad de la superficie durante su vigencia, si bien, a su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido, edificado o instalado, reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Entre las cuestiones más relevantes del contrato de cesión destacan:
- La duración
- El canon, cuantía, plazos, formas de pago
- Las causas de resolución
- La reversión de la superficie al estado original, al término del contrato
En caso de hipoteca, será necesaria la autorización de la entidad financiera para constituir el derecho de superficie.
Contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento, en el sector energético, es el más común entre el promotor del proyecto y el propietario del terreno.
Tratándose de un contrato de duración prolongada – por lo general más de 25 años– se deben regular pormenorizadamente aspectos como: la renta a percibir durante la fase de desarrollo del proyecto y posterior funcionamiento, así como las posibles causas de resolución del contrato.
Contrato de compraventa
Este contrato, tiene un uso residual en el sector renovable, dado que los promotores de este tipo de proyectos tienen como objetivo la utilización/explotación de las superficies, careciendo de interés en adquirir la propiedad de estas.
Dada la complejidad y duración de los contratos de superficie y alquiler, es necesario contar con un correcto asesoramiento para su examen y valoración.
Fátima Fajardo
Asociada Senior del Área Civil y Mercantil
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